- 주상복합 부동산시장 동향과 전망에 관한 조사연구 : 성북구 정릉3동을 중심으로
- 2006.08
- 학술자료 학위논문
- 목차 제1장 서론 = 1 제1절 연구 배경 및 목적 = 1 1.1. 연구 배경 = 1 1.2. 연구 목적 = 4 제2절 연구 범위 및 방법 = 6 제2장 주상복합주택 시장 동향분석 = 10 제1절 정릉3동 지역 현황 = 12 1.1. 일반 현황 = 13 1.2. 인구 및 산업 현황 = 18 1.3 도시개발현황 = 22 제2절 서울시 주상복합주택 동향분석 = 26 2.1 인구 및 가구 동향 = 26 2.2 서울시 주상복합주택 공급량(저량) 동향 = 30 2.3 서울시 주거용지 가격 동향 = 32 제3절 성북구 주상복합주택 동향분석 = 34 3.1 인구 및 가구 동향 = 34 3.2 성북구 주상복합주택 공급량(저량) 동향 = 36 3.3 성북구 주거용지 가격 동향 = 39 제4절 정릉3동 주상복합주택 동향분석 = 40 4.1 인구 및 가구 동향 = 40 4.2 정릉3동 주상복합주택 공급량(저량) 동향 = 44 4.3 정릉3동 주거용지 가격 동향 = 46 제5절 정릉3동 주상복합주택 동향 특성 = 48 5.1 인구 및 가구 동향 특성 = 48 5.2 정릉3동 주상복합주택 공급량(저량) 동향 특성 = 49 5.3 주거지역 가격 동향 특성 = 50 제3장 정릉3동 주상복합주택 시장 현황 및 특성 조사 = 51 제1절 현황조사 절차 = 51 제2절 설문지 구성 = 51 제3절 자료수집 및 분석방법 = 52 제4절 현황 및 특성 조사 결과 = 53 4.1 조사대상자에 대한 일반 조사사항 = 53 4.2 주거지 지역요인 및 개별요인에 대한 조사사항 = 56 4.3 주거생활 현황과 만족도에 대한 조사사항 = 60 4.4 주거지 변동계획에 대한 조사사항 = 63 4.5 설문조사 통계로 본 정릉3동 부동산시장 현황 = 66 제4장 정릉3동 주상복합부동산 시장 변화 전망 및 변화유발 요인의 도출 = 67 제1절 수요 전망 = 68 1.1 인구 전망 = 68 1.2 가구 전망 = 71 1.3 수요 전망 = 74 제2절 공급 전망 = 75 2.1 주상복합주택 공급량(저량) 추이 = 75 2.2 주상복합주택 공급량(저량) 전망 = 77 제3절 가격 전망 = 79 3.1 주상복합주택용지 가격 추이 = 80 3.2 주상복합주택용지 가격 전망 = 83 3.3 주상복합주택용지 가격 전망 검증 = 85 제4절 주상복합주택시장 변화유발요인의 도출과 정책적 제언 = 87 4.1 설문 집계 및 분석방법 = 87 4.2 가격형성요인 분류 = 89 4.3 주상복합주택시장 변화유발요인의 도출 = 90 4.4 변화유발요인을 고려한 정책적 제언 = 93 제5장 결론 = 93 제1절 연구결과 요약 = 93 제2절 연구의 한계 및 시사점 = 96 2.1 연구의 한계 = 97 2.2 시사점 = 99 참고문헌 = 101 부록 주거환경 설문조사 = 103
- 국문초록
- 본 조사연구의 목적은 정릉3동 부동산시장을 이해하고 나아가서는 성북구 내지 강북지역의 부동산시장의 이해하여 효율적인 투자가치로 부동산을 이해하고 그 동안 조사연구는 지역적으로 세부적 지역단위(읍, 면, 동)의 분석이 거의 없었기에 지역적 세부 부동산시장의 형성요인에 분석이라는 점에서 의의가 있을 것이다. 부동산 시장 분석은 특정 지역 내 특정한 부동산의 수요와 특정 부동산에 대한 경쟁적인 공급, 그리고 과거와 현재의 정보를 획득하여 현재의 시장 조건을 평가하고 장래의 시장 조건을 예측하기 위함이다. 따라서 본 논문에서는 서울특별시 성북구 정릉3동의 주상복합주택시장에 관하여 변화유발요인을 도출하기위해, 대상지역의 시장 현황을 조사·분석하고 연구 대상 시장에서의 과거와 현재의 수요와 공급 추이 및 수요와 공급에 의해 결정되는 가격 추이를 분석하였으며, 또한 연구대상 시장에 영향을 미치는 다양한 요인들 중 주요 변화유발요인을 도출하고 시장 현황을 분석하기 위해 설문조사를 실시하였다. 정릉3동 주상복합주택에 대한 수요결정요인으로서 인구와 가구(세대수)의 장래 변동 전망을 예측한 결과, 인구 예측치를 기준으로 볼 때는 주택에 대한 수요가 감소할 것으로 예상되나, 가구(세대수)의 예측치를 기준으로 볼 때는 주택에 대한 수요가 증가할 것으로 예상된다. 이와 같은 2가지 상반된 수요결정요인 중 상기에서 지적한 것과 같이 가구(세대수)를 기준으로 한 예측치는 신뢰도가 높은 것으로, 가구 예측치를 기준으로 수요변화 여부를 판단해야 한다. 따라서 정릉3동 주상복합주택지역에서는 향후 가구의 증가에 따른 수요 증가 현상이 발생할 것으로 예측된다. 향후 정릉3동 지역의 주상복합주택시장에서 저량으로서의 공급량이 증가하는 추세를 보일 것으로 전망되며, 이러한 공급 증가 추세는 주상복합주택가격의 상승과 거래량의 증가요인이 될 것이다. 또한 정릉3동 주상복합주택의 경우 일부가 재개발 및 도시계획시설 편입으로 인하여 향후 주상복합주택의 공급 저량이 감소할 것으로 판단되지만 일부 단독주택이 주상복합주택으로 전환되는 경우도 있어 공급 저량이 소폭이나마 증가할 것 같다. 앞에서 분석한 수요와 공급의 변화 전망을 보면 정릉3동 지역 주상복합주택시장에서는 수요 요인인 인구수는 향후 지속적으로 감소하고 세대수는 증가 할 것으로 예측되었으며, 저량으로서의 공급인 주상복합주택수 역시 향후 증가할 것으로 예측되었다. 이와 같은 경우 수요 증가와 공급증가는 가격의 안정세가 될 것으로 예측이 가능하나, 향후 3년간에 걸친 정릉3동 주상복합주택용지 가격변화 전망치는 향후 소폭으로나마 지속적으로 상승될 것으로 나타났다. 이러한 현상은 수요 증가폭이 공급증가상승폭 보다 크기 때문일 것으로 추정된다. 정릉3동 주상복합주택의 변화유발요인에 대해 살펴본 결과, 수요와 공급측면에서 "생활의편의" 즉 사회기반시설의 충족요건이 주요 가격형성요인으로 나타났다. 정릉3동지역은 서민층이 주로 거주하는 지역으로 상권형성이 미약하고 아직도 개발의 여지가 많은 지역이지만 공급과 수요는 그다지 활발하지 않을 것이다. 부동산은 시장논리에 의해 수요와 공급에 의존하는 것은 사실이지만 가치적인 요소가 많이 내포되어 있다. 향후 정릉3동 지역의 발전을 위해서는 정부 및 지방자치단체의 지속적인 관심과 투자가 필요할 것으로 보인다. 이를 위해서는 세재개편, 사회기반시설의 확충등이 뒤따라야 할 것이다. 특히 설문조사 결과 주거자연환경은 좋으나 교통수단 및 생활기반 시설이 빈약하여 이를 개선하는 것이 필수적이라고 판단된다. 정릉3동은 인근 뉴타운과는 다르게 재개발 1개소와 재건축지역이 2개소에 불과하고 자연녹지지대가 많아 인구의 증감폭은 서울시나 성북구 감소분과 거의 동일 수준에서 이루어 질 것 같다. 또한 설문지 조사결과 거주지 선호요건 중 자연주거환경에 우선을 두고 있음을 알 수 있었다. 따라서 향후 주택재건축 및 재개발은 양의 문제가 아닌 질의 문제에서 접근함이 필요하다고 생각된다. 인근 뉴타운지역의 개발이 계속됨에 따라 다소 인구의 증가는 있을 수 있으나 거시적으로 볼 때는 소폭 감소될 것으로 예상되고 주상복합시장은 설문지 내용으로 보아 주로 이용하는 시장이 정릉시장이지만 대형마트도 상당수를 차지하고 있는 것으로 보아 인근 길음역 부근의 상권이 커지면서 동시에 정릉3동 주상복합시장은 중소형규모로 공급량이 소폭 증가될 것으로 보인다.
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