뉴타운 사업 내 재개발구역의 주체별 개발이익 평가 분석 : 길음 뉴타운 2, 4구역을 중심으로
2007.02
학술자료 학위논문
제 Ⅰ 장 서론 = 1 제 1 절 연구의 배경 및 목적 = 1 제 2 절 연구의 범위 및 방법 = 2 1. 연구의 범위 = 2 2. 연구의 과정과 방법 = 3 제 Ⅱ 장 뉴타운 관련 이론적 배경 및 선행연구 고찰 = 5 제 1 절 뉴타운 사업 관련 법·제도 검토 = 5 1. 서울시 뉴타운 사업의 개념과 관련 제도 = 5 2. 도시재정비 사업제도의 현황과 특성 = 8 3. 도시재정비 촉진을 위한 특별법 = 15 4. 기존의 뉴타운과 도시재정비특별법의 계획과 사업의 비교 = 16 제 2 절 개발이익에 관한 이론적 기초 = 21 1. 개발이익의 개념 = 21 2. 뉴타운사업 개발이익 발생의 특징 = 22 제 3 절 선행연구의 고찰 = 24 1. 내용적 측면의 검토 : 뉴타운 사업 관련 = 24 2. 방법적 측면의 검토 : 개발이익 측정 관련 = 25 3. 연구동향 및 종합분석 = 27 제 Ⅲ 장 분석의 틀 = 29 제 1 절 대상지 선정 및 현황 = 29 1. 조사대상지 선정 = 29 2. 대상지 현황 = 30 제 2 절 뉴타운 사업의 개발이익배분 매커니즘 = 33 1. 뉴타운 사업의 개발이익배분 매커니즘 = 33 2. 길음 뉴타운 개발이익배분 구조의 특징 = 34 3. 길음 뉴타운 사업방식과 “도시재정비특별법”에 의한 사업방식의 차이점 = 34 제 3 절 분석과정 및 절차 = 36 제 4 절 분석방법 설정 = 37 1. 사업단계별 개발이익측정 분석 방법 = 37 2. 사업주체별 개발이익측정 분석 방법 = 42 3. 측정자료 구축 = 45 제 Ⅳ 장 개발이익 측정 = 55 제 1 절 단계별 개발이익 측정 = 55 1. 사업준비 단계의 개발이익 발생현황 = 55 2. 사업실행 단계의 개발이익 측정 = 58 3. 소결 = 63 제 2 절 법·제도에 따른 주체별 개발이익 측정 = 63 1. 기존의 법체계에 따른 길음 뉴타운의 주체별 개발이익 측정 = 63 2. 도시재정비촉진특별법에 따른 길음 뉴타운의 주체별 개발이익 측정 = 74 3. 소결 = 79 제 3 절 분석의 종합 = 80 제 Ⅴ 장 결론 = 81 제 1 절 연구의 요약 및 결론 = 81 1. 연구의 요약 = 81 2. 정책적 제언 = 83 제 2 절 연구의 한계 및 향후과제 = 84 참고문헌 = 85 ABSTRACT = 87
길음동
국문초록
2000년대 들어서면서 강남의 집값 폭등을 계기로 서울지역의 주택가격격차는 매우 심각한 사회문제로까지 인식되었다. 이러한 원인 진단에 따라 강남 집값폭등을 해결할 수 있는 대안으로 노후시가지 재개발을 적극 받아들이게 되었으며, 이러한 배경 하에 서울의 지역 간의 격차 문제를 해결하기 위해 지역균형발전전략의 일환으로서 주거지역 환경개조를 위한 뉴타운사업이 추진되었다. 뉴타운 사업이 실제 진행되는 계획수립과정에 있어 공공, 민간, 주민이 개발이익에만 관심이 집중됨에 따라 전면재개발방식을 희망하고 있는 것이 근본적인 뉴타운 사업의 한계점으로 지적되고 있다. 따라서 본 연구에서는 사례를 바탕으로 뉴타운사업의 주체별 개발이익의 배분정도를 파악해서 향후 뉴타운사업에서 고려해야할 정책적 시사점을 도출하고자 한다. 본 연구의 구체적인 진행방법은 다음과 같다. 첫째, 뉴타운 사업이 실행되는 과정에서 발생하는 문제점 및 과제의 도출과 전반적인 사업에 관한 평가는 선행연구와 이론고찰을 통해서 수행하였다. 둘째, 대상지인 길음 뉴타운 사업의 자료를 중심으로 뉴타운 사업의 개발이익배분 메커니즘을 파악하고 단계별, 주체별 개발이익 측정 틀(모형)을 설정한다. 셋째, 분석의 틀을 바탕으로 대상지에 적용하여 개발이익 발생과정별 자료를 추출하고, 단계별 개발이익을 측정한다. 넷째, 측정된 단계별 개발이익을 바탕으로 시행 당시의 관련법인 “도시및주거환경정비법”의 규정에 따른 주체별 개발이익을 측정하고, 이것을 바탕으로 향후 뉴타운 사업에 적용하게 될 “도시재정비촉진을위한특별법”의 규정에 따라 주체별 개발이익을 추정해보고자 한다. 마지막으로, 법·제도에 따른 주체별 개발이익을 비교분석한다. 이러한 과정을 바탕으로 분석해 낸 주체별 개발이익의 결과를 중심으로 뉴타운 사업이 진행되는 과정에서 개발이익 배분정도를 측정해보고향후 사업 추진시의 시사점을 도출한다. 이상의 분석결과를 종합하면 다음과 같다. 이 연구의 분석을 통해 도출한 분석결과는 기존의 법체계에 따라 길음 뉴타운의 단계별, 주체별 개발이익을 측정하는 과정의 결과와 새로 재정된 도시재정비촉진특별법에 따른 주체별 개발이익을 산출하는 두 가지로 나누어 볼 수 있다. 첫 번째로, 기존의 법체계에 따라 길음 뉴타운의 단계별, 주체별 개발이익 측정 분석 결과는 첫째, 성북구 길음동의 아파트매매가격과 지가변동률 시계열 자료를 통해 분석한 결과, 뉴타운 사업이 시행되기 전인 지구지정 이전부터 뉴타운 사업의 조짐으로 인해 길음동의 아파트매매가격과 지가상승에 영향을 주는 것으로 나타났다. 또한 지구지정과 개발계획이 언론을 통해 보도되는 것 역시 아파트가격과 지가에 영향을 주는 것으로 나타났다. 둘째, 개발이익의 주체별 총량으로 분석한 결과에 따르면 뉴타운 사업 내에 재개발 구역에서는 입주시점의 개발이익의 상당부분을 새로 분양을 받은 주택피분양자와 토지소유자의 순으로 차지하는 것으로 나타났다. 또한, 주택피분양자의 1세대 당 개발이익은 뉴타운 사업의 영향으로 다른 지역에 비해 높게 나타났고, 대형평형일수록 뉴타운사업이 주택피분양자의 개발이익에 미치는 영향력이 큼을 알 수 있다. 셋째, 공공의 개발이익은 입주시점에서는 135억~230억원의 적자가 발생하나, 공공의 개발이익은 조세의 형태로 계속해서 발생한다는 점을 감안하면 추후에 발생하는 개발이익이 상당할 것으로 예측할 수 있었다. 두 번째로, 새로 재정된 도시재정비촉진특별법에 따른 주체별 개발이익을 추정해서 비교분석 결과는 첫째, 기존 법체계나 도시재정비촉진특별법을 적용할 때나 모두 주택피분양자들의 개발이익이 가장 큰 것으로 나타났다. 둘째, 도시재정비촉진특별법을 적용하게 되면 개발이익 측면에서 가장 많은 변화가 있는 주체는 공공과 토지소유자들이다. 따라서 공공측면에서는 기존의 법체계에 비해 더 많은 개발이익이 발생하고, 투자금액의 회수기간도 짧아지게 된다. 반면에 토지소유자 측면에서는 많은 개발이익이 공공으로 환수되게 된다.

기본정보

생산정보

  • 생산유형: 기타
  • 입수처: 한양대학교 도시대학원
  • 생산자 소속 및 이름: 한양대학교 도시대학원, 김아름
  • 생산자 유형: 저자

생산시기

  • 시대: 현대
  • 생산시기: 2007.02

생산지

  • 생산지: 한양대학교
  • 생산지 유형: 발행처
  • 주소: 04763 서울특별시 성동구 사근동 110 (왕십리로 222)

원문 공개사항

기술통제

  • 작성자: 오진아
  • 작성일: 2022-03-30