- 주택매매기간의 결정요인에 관한 연구 : 성북구 장위재정비촉진지구를 중심으로
- 2014.08
- 학술자료 학위논문
- 제1장 서 론 1 제1절 연구의 배경 및 목적 1 제2절 연구의 범위 및 방법 1 제2장 주택매매기간에 관한 이론적 고찰 4 제1절 주택매매기간과 매매가격 4 제2절 주택매매기간과 호가의 관계 5 제3절 주택매매기간과 매도자의 동기 6 제4절 주택매매기간과 중개업자의 역할 7 제3장 도시재정비촉진사업 9 제1절 도시재정비 촉진사업 9 1. 도시재정비촉진사업의 의의 9 2. 도시재정비촉진사업의 배경 9 3. 도시재정비촉진사업의 절차와 필요성 11 제2절 장위재정비촉진지구 21 1. 장위뉴타운 개발계획의 배경 21 2. 장위뉴타운 개발계획의 범위 22 3. 장위뉴타운 개발계획 기간 24 4. 장위뉴타운 개발계획의 테마 24 5. 장위뉴타운 개발계획의 목표 및 전략 25 6. 장위뉴타운 개발계획의 기본구상 25 7. 장위뉴타운 현황 27 제3절 재정비촉진지구의 주택매매기간에 대한 가설 40 1. 주택특성요인 40 2. 장위재정비촉진지구특성요인 42 3. 중개특성요인 42 4. 시간특성요인 43 제4장 실증분석 44 제1절 연구모형 44 제2절 분석자료 44 제3절 변수의 정의 및 기초통계 45 1. 변수의 정의 45 2. 기초통계량 48 제4절 분석결과 49 제5장 결 론 53 제1절 요약 53 제2절 연구의 한계 및 향후과제 56 참고문헌 57 ABSTRACT 60
- 국문초록
- 장위뉴타운이 확정되면서 정부는 토지거래허가구역지정이라는 거래제한을 두어 약 2년 여간 20㎡이상의 토지를 매수하고자 하는 경우에는 해당구청에 사전허가를 받도록 하는 제도를 도입하게 되었다. 이는 사실상 투기를 차단하고자 하는 정책이었으므로 허가 대상은 단독 세대주가 아닌 무주택자에 해당해야하고, 소유권 이전과 동시에 구입한 주택에 직접 입주하여 3년간 실 거주 목적이어야만 하는 강력한 정책으로 1주택 이상 보유한 사람이면 장위뉴타운 내 주택을 매수하지 못하게 하는 제도이다. 이 제도로 인하여 당시에는 허가대상이 아닌 20㎡이하의 지분들이 주로 거래되었고, 20㎡이하의 지분에 대한 투자 매수자들이 줄을 서기 시작하여 당시 매매 사례가 대지권 지분 비율 3.3㎡당 2천∼3천만 원이던 작은 지분들이 3.3㎡당 5천만 원이 넘는 가격에 매도되는 사례가 발생하기도 하였다. 그렇지만, 장위뉴타운 전 지역을 통틀어 20㎡이하의 지분매물이 극히 드물었던 터라 단독·다가구 매수자는 내부수리를 하여 입주하기 시작했고, 신혼부부들이 쾌적하고 깔끔한 아파트의 전셋집을 포기하고 내집 마련을 위해 허가를 득하고 거주목적의 다세대를 구입하여 입주하였으며, 자금이 부족했던 젊은 부부는 허름한 무허가 주택으로 실입주하여 입주권을 사수하고자 하는 적극적인 모습도 볼 수 있었다. 다주택을 보유한 투자자들은 4차 뉴타운 예정지인 인근 미아·수유·창동 지역으로 분산되어 투자가 시작되는 계기가 되기도 하였다. 일반적으로 부동산 거래에 있어서 주택매매기간에 미치는 결정적 요인이라 하면 대다수가 매매가격에 의존할 것이다. 즉, 매매가격이 거래되고 있는 사례가격과 비교하여 높거나 낮으냐에 따라 주택매매기간에 미치는 영향은 분명 다르게 나타난다는 것이다. 이에 본 연구에서는 단지 매매가격뿐만이 아니라 주택매매기간에 영향을 줄 수 있는 추가적인 요인들에 대해 매도자와 매수자의 당시 상황이나 동기, 중개업자의 노력 여하에 따른 영향력, 그리고 재정비촉진지구 내에서의 특수한 상황에서 개발진행 단계별 구역별로 여러 가지 다른 조건 등과 같은 매매가격이 아닌 다른 요인들이 있는지 주택매매기간을 단축시키는데 영향을 줄 수 있는 요인들에 대해 살펴보고 조사하여 분석하였다. 분석 결과, 첫째, 주택특성에서는 대지권당 호가는 주택매매기간에 양(+)의 영향을, 호가할인여부, 대지권26.4㎡이하여부, 세입자보증금, 매수인입주가능여부는 주택매매기간에 음(-)의 영향을 주는 것으로 나타났으며 주택면적 및 지하층세대 여부는 주택매매기간에 유의한 영향을 미치지 않는 것으로 나타났다. 둘째, 중개특성에서 인터넷 광고여부 및 전속중개여부는 모두 주택매매기간을 유의하게 단축시키는 것으로 나타났다. 셋째, 재정비촉진 지구특성에서 지구지정고시여부 역시 주택매매기간을 단축시키는 것으로 나타났다. 넷째, 구역별 주거환경 및 입지환경을 반영한 구역더미 특성에서는 8구역만이 유의한 영향을 주는 것으로 나타났으나 가설에서 예상한 바와 같이 지하철역을 인접하고 있는 구역이 타 구역에 비해 주택매매기간이 짧을 것이라는 방향성만을 확인할 수 있었으며, 거래의 시간적 차이를 반영하기 위한 연도특성은 유의한 정도의 영향을 미치지 않는 것으로 분석되었다.
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