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1980년대 이후 성북동 주거지역 건축물의 용도변화 특성 연구

건축물의 용도 변화는 최근 국내의 저층 주거지에서 가장 두드러지게 나타나고 있는 변화 중 하나다. 특히 저층 주거지의 용도 변화는 2000년대 이후 특정 주거 지역이 지나치게 상업화됨에 따라 학계에서 중요하게 다루어왔다. 하지만 성북동의 용도 변화는 상업화라는 부정적인 의미 외에도 도시의 다양성과 적응성 측면에서 긍정적인 의미도 있다. 성북동은 한양 도성에 면하여 위치한 주거 지역으로 과거 사대문 밖으로 도시가 확장되면서 형성된 주거지다. 특히 1970년대 시행된 성북천 복개공사 이외의 대형 개발이 없고 일부 지역의 주택재개발사업이 무산되면서 도시형 한옥을 비롯한 지난 80여 년간의 도시조직과 구성원이 남아 있는 역사문화지역이다. 성북동은 1980년대부터 주거지의 용도 변화가 시작되었으며 2000년대 들어 본격적으로 서서히 진행되었다. 역사문화자원의 가치 상승으로 인한 상업화의 영향과 재개발구역 설정 등 물리적인 개발 제한 속에서도 변화는 지속적으로 진행되었다. 하지만 그 변화는 대규모 개발 과정에서도 급격하게 일어나지 않았으며 거주자 이탈, 무분별한 신축, 골목 상권 파괴 등의 일반적인 도시적 문제점 역시 두드러지게 발생하지 않았다. 건축물의 용도 변화는 성북동의 기존 물리적 환경을 유지한 채 다양한 업종으로의 변화를 수용하였고, 변화 과정에서 독특한 공간 활용 방법을 보여주었다. 이러한 양상은 삼청동, 홍대 인근 등의 저층 주거 지역의 용도 변화가 지나친 상업화 혹은 문화 주도적 젠트리피케이션으로 인한 지역 고유의 매력 퇴색, 부작용 초래 등과는 다르다. 본 연구의 목표는 성북동 건축물 용도 변화의 물리적 특성을 도시 맥락적 특징과 건축정 특징으로 나누어 밝히는 것이다. 도시 맥락적인 특징은 용도 변경 건축물의 지역 내 균형적 분포현황, 상업화와 커뮤니티 밀착형 용도의 공존이다. 성북동 건축물의 용도 변경은 1980년대 초 이면가로에서부터 시작되었으며 상업가로변과 더불어 이면가로변에서도 54%가 진행되었다. 상권의 변화가 가장 활발한 성북로 30m 구간의 업종과 용도 변화 대상이 다양하여 가로환경에 다채로움을 유지하고 있다. 그중 지역 주민을 위한 생활근린업종이 상업시설 사이에 분포하여 남아 있는 것은 급진적인 상업화를 막고 지역 주민의 가로 이용률을 높이는 중요한 역할을 한다. 성북동 이면 가로는 대부분 4m의 보차혼용가로이며 입지 목적에 따라 세 가지로 분류될 수 있다. 개인적인 목적의 용도 변경은 종교시설, 고급주택 주변에서 진행되며 공통적인 특징이 없다. 골목상권 형성의 가능성이 있는 중고등학교 인접 가로변, 교차로와 한옥밀집구역에 용도 변화가 일어났다. 마지막으로 임차료가 저렴한 곳을 찾는 새로운 계층을 중심으로 한 재개발구역이다. 성북동의 건축적 변용은 역사문화자원 주변의 개발 제한, 재개발구역으로 인해 신축, 증·개축이 제한되는 제도적 제어 아래 있었다. 이는 신축보다 창의적이고 다양한 공간감을 느낄 수 있는 요인이 되었다. 건축물 단위 성북동의 공간적 특성으로는 총 세 가지가 있다. 첫째, 유휴 공간의 활용이다. 성북동은 2010년부터 인근의 혜화동의 지가가 상승하면서 연극단이 유입되었다. 극단은 기존 창고로 쓰이거나 비어 있던 지하 공간을 효과적으로 활용하고 있다. 또한 한옥의 유휴 공간 활용이다. 한옥의 앞, 뒷마당 공간으로 수평 증축은 대부분의 개조 과정에서 일어나고 있지만 옆 건물과 다양한 형태의 민원 문제가 쉽게 발생할 수 있다는 것을 염두에 두어야 한다. 둘째, 인접 건축물과의 연계다. 이면거리에 위치한 오래된 목구조 주택, 한옥은 건물 간의 이격거리가 짧고 층수가 낮아 멸실 가능성이 크다. 하지만 개조 시 인접 건물과 연계하여 수평, 수직 증축을 하면서 특색 있는 공간을 연출하였다. 개조 과정에서 과소평가되었던 인접 공간을 연계하여 증축하는 방식은 저층 주거지의 이면가로에서 흔히 볼 수 있는 80년대 이전의 목구조 주택을 유지하고 가치 상승 가능성을 보여준다. 셋째, 탄력적 공간 이용이다. 성북동의 2015년 일부 재개발구역이 해제되며 개발의 가능성이 높아졌다. 특히 신축 시 적용되는 건축법에 따른 면적 제한으로 인해 건축주가 개조방식을 선호하는 추세에 따라 이에 대한 세부 연구와 제도 정립이 필요하다. 또한 성북동은 오래된 목구조 건축물이 많이 남아 있고 개조를 통해 가치를 상승시킨다는 것을 중요하게 살펴볼 필요가 있다. 성북동은 상업화의 속도가 급진적이지 않고 대형 개발이 없어 시대적 변화를 수용하며 다양한 방식으로 용도 변화가 진행된 대표적인 저층 주거지다. 그 물리적인 특징은 성북동과 유사한 골목, 구릉지 등을 가지고 있는 지역과 더불어 급격한 변화로 인해 지역의 독특한 정체성을 유지하지 못한 지역의 공간관리계획에 시사점을 줄 것이다.
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마을만들기를 통해 본 거버넌스의 위기와 민주적 거버넌스의 재구성: 성북구 삼태기마을과 소리마을 사례를 중심으로

본 연구는 최근 다양한 학문분야의 관심 주제인 마을만들기 거버넌스를 민주적 거버넌스의 관점에서 비판적으로 고찰한다. 박원순 서울시장의 당선 이후 서울시가 본격적으로 추진한 마을공동체 사업은 각 마을공동체마다 마을만들기 거버넌스를 형성하였다. 마을만들기 거버넌스는 주민참여를 통한 마을공동체의 회복과 주민자치와 분권화 등의 민주주의적 가치를 강조한다는 점에서 기존의 국가 중심의 행정 패러다임의 전환을 함축한다. 그러나 참여민주주의적인 가치로 정당화된 마을만들기 거버넌스는 실제 마을공동체 현장에서 민주성과 비민주성이 혼재되어 실천된다. 그러나 비민주적인 거버넌스의 실천과 그로 인한 거버넌스의 위기는 거버넌스의 실패로 귀결되지 않고, 거버넌스를 변화시키는 시민으로부터의 움직임이 나타나는 계기가 되었다. 이에 본 연구는 1) 서울시의 마을공동체사업과 마을만들기 거버넌스가 주민참여와 주민자치의 민주주의적 가치를 정책적으로 제도화하였음에도 불구하고 실제 사업 수행 과정에서 민주성과 비민주성이 혼재된 양상으로 실천되는 이유를 탐색하고, 2) 이러한 거버넌스의 위기에도 불구하고 어떻게 마을만들기 거버넌스가 행위자에 의해 민주적 거버넌스로 재구성되는가를 분석하고자 한다. 거버넌스를 정책 제도나 객관적으로 고정된 시스템으로 인식하는 기존의 제도중심적 접근은 왜 마을만들기 거버넌스가 주민참여와 주민자치의 원칙이 체계적으로 제도화되어 있음에도 현실에서 비민주적 양상으로 드러나는지를 설명하지 못한다. 또한, 마을만들기 거버넌스를 지배 헤게모니의 통치 양식으로 분석하는 구조중심적 접근은 어떻게 마을만들기 거버넌스가 비민주적 한계를 극복하고, 민주적 거버넌스로 변화하는지를 설명하지 못한다. 이에 본 연구는 기존의 제도중심적, 구조중심적 거버넌스 접근을 지양하고, 행위자 중심의 거버넌스 접근을 통해 마을만들기 거버넌스를 고찰할 것을 제안한다. 행위자 중심의 거버넌스 접근은 거버넌스에 대한 행위자의 해석·재인식과 다양한 거버넌스 행위자 간의 상호작용을 통해 거버넌스가 구성된다고 본다. 이러한 관점에서 보자면, 기존의 거버넌스 전통은 새로운 아이디어를 가진 행위자의 적극적 해석과 행위를 통해 도전받으며, 변화하고 재구성된다. 본 연구는 성북구의 월곡2동에 위치한 삼태기마을과 성북구 길음1동의 소리마을에서 추진된 마을공동체사업 사례를 중심으로 마을만들기 거버넌스를 민주적 거버넌스의 관점에서 분석한다. 두 마을은 각각 서울시와 성북구의 지원을 받아 지역 공동체를 재생하는 목적의 마을공동체 사업을 약 3년에 걸쳐 수행하였다. 초기 과정부터 사업 종료 이후 시점까지 두 마을만들기 거버넌스에 있었던 주요 사건들과 당시 사업에 참여하였던 거버넌스 행위자들의 해석을 토대로 거버넌스 과정을 하나의 내러티브로 재구성함으로써 본 연구를 수행하고자 한다. 본 연구는 거버넌스 참여자와의 심층 인터뷰와 문헌 조사를 주요한 조사 방법으로 삼는다. 행위자의 행위동기와 인식에 대한 적극적 해석, 그리고 두 마을 사례에서 일어난 역사적 사건들을 해석적 접근을 통해 분석하고 두 마을만들기 거버넌스의 과정이 지닌 정치동학을 밝히고자 한다. 연구 결과, 서울시의 마을만들기 거버넌스가 주민참여와 주민자치의 민주적 가치로 정당화됨에도 불구하고, 기존의 행정주도적·관주도적인 네트워크 거버넌스의 전통이 지속되며 이는 주민의 참여를 제한하는 등의 비민주적 한계를 드러내거나 거버넌스의 위기상황을 촉발시킨다. 이에 대해 지역 주민은 참여 영역을 확장하고 행정과 평등한 협력 관계로 변화할 것을 요구한다. 민주적 거버넌스의 재구성은 주민자치조직을 중심으로 한 자발적인 마을공동체 활동을 통해 가능하다. 또한 본 연구는 각 마을공동체의 협력의 전사와 사회적 자본에 따라 다양한 거버넌스 재구성 양상이 나타남을 밝힌다. 본 연구는 오늘날 민주주의와 동일시되어 온 마을만들기 거버넌스를 참여민주적 거버넌스의 관점에서 비판적으로 고찰하는 데에 의의가 있다. 또한, 행위자 중심의 거버넌스 접근의 타당성을 경험적으로 밝혀 거버넌스 논의를 한층 심화시킨다. 또한, 현재 서울시의 마을만들기 거버넌스가 주민참여 영역의 실질적으로 확장하여야 한다는 정책적 함의를 제공하며, 미시적 단위의 마을공동체를 통한 풀뿌리민주주의의 실현 가능성을 보인다는 데에서 정치학적 함의를 갖는다.
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지역사회 복지증진을 위한 주민참여 활성화 방안에 관한 연구 : 서울 성북구 거주 주민을 중심으로
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주택재개발사업의 재정착률과 비례율에 영향을 미치는 요인 : 서울시 성동구, 성북구, 중구를 중심으로

도시재생사업은 급속한 산업화와 도시화를 인하여 노후·불량화된 도시 지역의 회복과 이로 인해 발생하는 사회·경제적 문제를 해결하기 위하여 다양한 형태와 이름으로 수행되어 왔다. 특히 주택재개발사업은 공공시설 을 비롯한 사회기반시설이 부족한 지역을 대상으로 오랜 시간 시행되어온 도시재생사업이다. 그러나 그동안 주택재개발사업은 도시민에게 거주공간 을 제공하는 주택공급방안으로써 일부 역할을 수행하여 왔음에도, 지나치게 사업자의 이익만을 위한 도구로 활용되고 있다는 지적이 있다. 특히 2006년 도시재정비촉진법에 따라 서울시 뉴타운사업이 활발하게 진행되며 이제부터라도 재개발·재건축 지구의 재정착률을 높여야 한다는 소리가 자주 등장하였다. 그리고 비례율은 국내 재개발사업의 관리처분계획에서 사용하는 개념으로 사업 이익의 책정과 배분을 대표하는 사업성 지표로 인식되어 왔다. 이에 따라 본 연구에서는 현재까지 진행된 서울시 주택재개발지역 중 일부를 사례대상으로 삼아 재정착률과 비례율에 영향을 미치는 요인을 분석한다. 이를 위하여 선행연구 및 이론적 고찰을 통하여 재정착률과 비례율에 영향을 미치는 것으로 나타난 다양한 요소들을 파악한다. 이후 이론적 검증과 선행연구자들의 분석을 통하여 재정착률과 비례율에 영향을 미칠 것으로 예상되는 요소들을 중복정도와 영향력을 고려하여 추출한다. 한편 서울시 재개발사업구역의 분석을 위하여 중구, 성북구, 성동구의 3개 구(區), 35개 재개발사업구역을 대상으로 자료를 수집하였다. 분석과정에는 먼저 요인분석을 통하여 여러 요소들을 특성에 따라 축소하여 추출하는 과정을 거친다. 이를 통하여 총 22개의 독립변수는 인구 및 가구 특성, 단지밀도 특성, 건물소유형태 특성, 비용 특성, 토지소유형태 특성, 총 5개의 요인으로 묶일(Grouping) 수 있었다. 이 후 다항회귀분석을 통하여 5가지 요인과 재정착률과의 선형관계, 5가지 요인과 비례율과의 선형관계를 분석하였다. 그 결과 재정착률과 비례율에 공통적으로 임대가구의 비율, 사업기간, 건폐율, 용적률이 포함된 ‘단지밀도 특성’이 공통적으로 음(-)의 영향을 미치고 있음이 나타났다. 따라서 단지밀도 특성의 조정을 통하여 재정착률을 개선하여 공공성을 확보하는 동시에, 비례율도 역시 개선할 수 있는 방안을 모색할 수 있다. 재정착률에는 ‘단지밀도 특성’ 외에 통계적으로 의미있는 요인은 도출되지 않았으며, 비례율에는 ‘비용 특성’을 나타내는 사업비 비율, 사업 후 대지 및 건축물의 감정평가액비율, 무허가건물 비율이 음(-)의 영향을 미치고 있었다. 한편 ‘인구 및 가구 특성’의 지표로써 총 가구수, 세입자수, 조합원수, 총 면적, 정비건축물수, 건립가구수, 분양가구비율, 건축면적, 건축연면적, 건립가구 평균면적 및 분양신청조합원수와 ‘소유형태 특성 지표’로써 사유지비율과 허가건물비율이 비례율에 양(+)의 영향을 미치고 있었다. 따라서 이와 같은 지표를 활용하여 보다 근본적으로 다양한 규제 및 유인책을 정책적으로 모색할 필요가 있다.
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결합개발 실행을 위한 각 주체간 역할에 관한 연구 : 성북2구역과 신월곡1구역의 사례를 중심으로

우리 국토의 대부분은 산지로 되어 있다. 8∙15 광복과 6∙25전쟁의 일대 혼란기 이후 도시는 급속한 산업화와 도시팽창을 가져왔으며, 전후 난민들의 유입과 급격한 도시화로 무허가 불량주택들이 구릉지 지역에 우후준순 들어서게 되었다. 이들은 주거생활에 대한 기반시설이 갖추어지지 못한 상태에서 난립하였기 때문에 거주성이 열악한 불량주거지역으로 전락하게 되었다. 도시정비사업의 일환으로 시작된 도심 무허가 건축물 철거와 철거민의 집단이주는 무허가 정착지의 재생산이라는 악순환을 반복하였으며 이를 개선하기 위해 자력재개발사업, 합동재개발사업 등 여러 가지 도시정비사업이 시행되어 왔다. 그러나 이러한 도시의 재정비사업은 기성 노후 시가지를 정비한다는 공공의 목적을 배경으로 구릉지 등 자연경관이 보호되어야 할 대상지들이 사업성 위주의 개발이 이루어지다 보니 재정비사업으로 도시경관이 훼손되는 또 다른 문제점이 나타났다. 이러한 사정을 배경으로 새로운 구릉지 개발방식인 결합개발제도가 2005년 12월 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」의 공포로 제도화 되었으며, 서울시의 제3차 뉴타운지구인 ‘이문∙휘경재정비촉진지구’에서 역세권인 이문3-1구역과 문화재와 인접하면서 구릉지인 이문3-2구역을 결합하여 하나의 촉진구역(이문3구역)으로 하는 재정비촉진계획이 결정됨으로써 결합개발의 효시가 되었다. 지금까지는 하나의 재정비촉진구역에 한하여 결합개발이 가능하였으나 사업시행 과정에서 나타난 문제점을 보완하여 일반 정비구역과의 결합도 가능하게 되었으며, 이러한 제도적 뒷받침으로 문화재 인근이면서 구릉지인 대상지에서 재개발사업을 시행하는 서울시 성북2구역과 역세권지역에서 도시환경정비사업을 시행하는 신월곡1구역이 결합개발을 위한 협약을 체결함으로써 본격적인 사업시행 단계에 이르렀다. 본 논문에서는 결합개발이 실행단계에 이른 성북2구역과 신월곡1구역이 협약을 체결하기까지의 과정을 분석하고 전문가, 과정에 참여한 조합관계자 및 주민들을 대상으로 설문을 하여 결합개발 실행과정에서 각 주체들이 어떠한 역할을 하였고, 그 과정에서 발생된 갈등은 어떻게 해결하였는지에 대해 알아보고, 결합개발 실행을 위한 각 주체들의 역할을 정립함으로써 결합개발을 활성화하여 구릉지, 문화재보호구역 등 저밀개발이 필요한 지역의 주거환경 개선과 도시경관 보호라는 두 가지 목적을 달성함은 물론 사업참여자들의 적극적인 참여로 주민들에게도 도움을 주고자 한다. 그동안 경관이 보호되어야 할 구릉지가 도시정비라는 명목으로 많은 훼손이 있었다. 이러한 문제점을 개선하기 위해 마련된 결합개발제도가 궤도에 도입되기 위해서는 아직도 여러 가지 법령상의 문제가 있는 것도 사실이다. 본 연구를 통해 구릉지의 열악한 주거환경개선과 경관보호라는 두 가지 목적 달성을 위해 각 주체들이 노력한다면 앞으로 결합개발 사업은 저밀관리가 필요한 지역의 주거환경을 개선하는 사업방식으로 자리매김 할 수 있을 것이다.
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젠트리피케이션(Gentrification)으로서 주택재개발 사업과 시행지역의 구성원 변화연구 : 성북구와 마포구를 중심으로

본 논문은 주택재개발 및 활성화에 의한 주택가격 변화와 구성원 특성 변화에 관한 실증연구이다. 도시의 개발방식을 개발 주체에 따라 공공주도와 민간주도로 구분하고 주택가격 변화와 지역 구성원 특성변화의 차원에서 두 개발방식을 비교분석 하였다. 분석을 위해 공공주도 재개발 지역인 성북구와 자생지역인 마포구를 분석 대상으로 선정하였으며 이중차분법(Difference in Difference)을 이용해 주택 평균가격 변화, 주택가격의 분산 변화와 가구주의 학력 및 저소득층 비중변화를 추정하였다. 이를 통해 재개발 이후 주택가격의 변화와 지역의 구성원 특성 변화를 분석하였다. 분석결과 대상지역 모두 개발이후 높은 주택가격상승을 경험하였으며 공공주도 재개발 지역의 경우 주택거래가격의 분산이 상대적으로 크게 감소하는 것으로 나타났다. 인구주택 총 조사와 주거실태 마이크로 자료를 통해 대상지역의 소득분포와 가구주 학력의 비중변화를 분석한 결과 공공주도의 재개발 지역이 민간주도 자생지역에 비해 구성원의 사회경제적 특성변화가 상대적으로 뚜렷하게 나타났다.

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